دعوی خلع ید چیست و چه شرایطی دارد؟

اگر شما نیز از جمله افرادی هستید که در امور حقوقی فعالیت می‌کنید، به احتمال زیاد از قضیه دعوی خلع ید مطلع هستید که یکی از مسائل مهم در امور اجرایی و حقوقی کشور همین موضوع دعوی خلع ید است. آشنایی با بعضی قوانین و ماده‌ها و تبصره‌ها می‌تواند در آسان نمودن پیگیری‌های دعاوی خود، در مراجع ذی‌صلاح تأثیر گذار باشد.

شاید برای بسیاری از افراد پیش آمده باشد که قسمتی از مال یا سرمایه غیر منقول مانند زمین و خانه و غیره تحت تصرف غیر مجاز شخص دیگری قرار بگیرد که در این زمینه، دعوی خلع ید مطرح می‌شود و شخص باید با رعایت شرایطی به پیگیری این موضوع بپردازد.

دعوی خلع ید

دعوی خلع ید یک نوع دعوای حقوقی است که در مورد مال و اموال غیر منقول (زمین، خانه، باغ) اتفاق می‌افتد و احتمال شکایت کیفری در آن وجود ندارد و ممکن نیست. در بیان ساده می‌توان گفت دعوی خلع ید زمانی مطرح می‌شود که یک فرد به حالت غیر قانونی در اموال غیر منقول شخصی تصرف نماید و صاحب اصلی مال تصمیم بگیرد که مال خود را از دست تصرف کننده خارج کند.

در ماده 308 قانون مدنی چنین توضیح داده می‌شود که «غصب استیلا بر حق دیگری و غیر است برای نحو عدوان».

در قانون مدنی واژه خلع ید ذکر نشده است ولی در این ماده خلع ید را متصرف غاصبانه اعلام می‌کنند که در حقیقت می‌شود گفت همان خلع ید است. می‌توان به زبان ساده‌تر گفت اگر به هر علتی چنانچه ملک مالکی (اعم از ابنیه و اراضی) در تصرف فرد دیگری باشد و صاحب آن ملک راضی به ادامه دادن تصرفات متصرف نباشد، با تقدیم کردن دادخواست خلع ید به مراجع قضائی، می‌تواند به شخص درخواست نماید تا تصرف کننده اموالش را از ملک خویش اخراج نمایند.

تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه ید چیست؟

پس در حالت کلی، دعوی خلع ید در رابطه با ملک، خانه یا زمینی مطرح می‌گردد که در تصرف غیر قانونی شخص غیر قرار بگیرد و به درخواست خود صاحب ملک، بخواهیم متجاوز را از ملک خارج نماییم. ولی اگر مابین شخص متصرف و مالک اصلی، قراردادی مانند قرارداد اجاره نوشته شده باشد که وقت و زمان تخلیه ملک در آن قرارداد تعیین شده است، ولی مستأجر یا متصرف ملک را خالی نکند بر علیه آن شخص می‌توان دعوی تخلیه ید را مطرح کرد.

همچنین امکان دارد فردی به شخص دیگری اجازه استفاده از ملک خویش را بدهد و بعد از مدتی بخواهد اجازه‌ای که برای این کار داده بود را پس بگیرد، در این‌گونه موارد هم دعوی تخلیه ید باید مطرح شود.

بهتر است بدانید که فقط در مورد اموال غیر منقول، دعوای خلع ید قابل مطرح کردن است. ولی دعوی تخلیه ید در هر دو مورد، هم در مورد اموال غیر منقول و هم در مورد اموال منقول قابلیت طرح دارد. اگر فردی در دادخواست خود خواسته خود را تخلیه ید مطرح کند اما در واقع خواهان خلع ید باشد، قرار عدم استماع دعوی صادر می‌شود.

رسیدگی به دعوی خلع ید در دادگاه چگونه است؟

دعوی خلع ید یک دعوی کاملاً حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و از آن جهت که به مال غیر منقول مربوط است، نمی‌تواند در صلاحیت شورای حل اختلاف باشد. حتی اگر تاریخ دادخواست بر اساس بهای منطقه‌ای ملک، از بیست میلیون تومان کمتر باشد.

(شورای حل اختلاف فقط صلاحیت رسیدگی تا مبلغ بیست میلیون تومان را دارد.) دادگاه نیز صلاحیت رسیدگی به موردی را دارد که در محل مال غیرمنقول وجود داشته باشد. یک سری دعاوی در دادگاه هم مربوط به این گونه دعواها است؛ مانند قمع و قلع، مطالبه خسارت و اجرت‌المثل که همه مالی هستند و باید به تاریخ ارزش گذاری شده باشند. اگرچه درخواست کننده آن را علی‌الحساب تقویم (ارزش گذاری) کرده باشد. براین اساس هزینه دادرسی هر کدام از این دعاوی جدا جدا محاسبه شده و گرفته می‌شود.

برای دسترسی  به دادگاه های کیفری می توانید مقاله آدرس دادگاه های کیفری را مطالعه نمایید.

یکی از نکات مهمی که مدنظر باید قرار بگیرد این است که دعاوی مرتبط با این موضوع اگر برخی در صلاحیت دادگاه و بعضی در صلاحیت شورای حل اختلاف بوده باشند، به همه آن‌ها با همدیگر در دادگاه مورد بررسی قرار گرفته و رسیدگی می‌شوند؛ چنانچه هم‌زمان و همراه با خلع ید مطرح بشود با همدیگر در دادگاه بررسی می گردند.

اجرای حکم خلع چگونه است؟

در دعوی ید، با صادر شدن حکم قطعی (یعنی قابل اجرا شدن ) و ارسال آن ابلاغیه به خواهان، وی اجرای آن را باید از قسمت اجرای احکام مدنی تقاضا و درخواست خلع ید نماید و این‌گونه اجرائیه صادر شود. بعد از آن دادورز یا مأمور اجرا به عملیات اجرایی اقدام می‌کند و مشغول به کار دادخواست می‌شود. به همین خاطر، دادخواست خلع ید ملک و طریقه اجرا شدن حکم خلع ید، مانند دیگر احکام مدنی انجام می‌شود.

دادخواست دعوی خلع ید از ملک مشاع

• در دادخواست خلع ید از ملک مشاع باید به نکته‌های مهمی که در اینجا مطرح شده است توجه داشته باشید.
• دادخواست خلع ید ملک مشاع، بر علیه همه شرکا واجب و ضروری نیست.
• خلع ید باید بر علیه متصرفین یا متصرف ملک مشاعی مطرح شود، چه اینکه تصرف کننده شریک مشاعی باشد چه اینکه بر ملک مشاعی مالکیتی نداشته باشد.
• در دادخواست خلع ید ملک مشاعی، درخواست دعوی بر علیه همه تصرف کنندگان واجب و ضروری نیست.

هر گاه فردی، چه آنکه مالکیت مشاعی داشته باشد و چه آنکه فاقد مالکیت باشد، اگر ملکی را تصرف کرده باشند، با توجه به ماده 2 در قانون آئین دادرسی مدنی، کسی که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می‌کند، خواهان است. اما در این حالت برای خلع ید از دیگر تصرف کنندگان، به طرح دعوی جداگانه‌ای نیاز است. جهت رسیدگی و دفاع در دعوی خلع ید، طرح کردن دعوی از طرف یک یا چند نفر از مالکین مشاعی کافی است.

صدور حکم خلع ید بر علیه متصرف ملک مشاع

در ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی این چنین بیان می‌گردد که «در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک، قسمتی از ملک مشاع صادر.شده باشد…»، مشاهده می‌گردد که قانون در این ماده، صدور حکم خلع ید بر علیه متصرف ملک مشاع به نفع احد از مالکین مشاعی را از قبل پیش بینی کرده است. باید دقت کرد که هرچند دعوی خلع ید که از سوی یکی از طرفین یا یکی از شرکا مطرح شده است قابل استماع باشد. اما در صورت درخواست اجرت ‌المثل فقط به نسبت مالکیت همان یک شخص، رأی صادر خواهد شد به پرداخت اجرت المثل.

شروط لازم برای طرح دعوی خلع ید

سه شرط اساسی و مهم وجود دارد که تا زمانی که از طرف دادگاه احراز و مشخص نشوند، فرایند طرح خلع ید صورت نخواهد گرفت. اولین مورد مالک بودن خواهان است. مالک اصلی موظف است که یک سند رسمی که نشان دهنده مالکیت آن است را ارائه دهد. این سند می‌تواند سند ثبتی یا یک دادنامه دادگاه مبنی بر اینکه شخص مالک آن قسمت است، باشد.

برای دسترسی به دادگاه های خانواده می توانید مقاله آدرس دادگاه های خانواده را مطالعه نمایید.

مورد دوم تصرف خوانده است و شرط سوم غیر قانونی و غیر مجاز بودن عمل تصرف توسط شخص خوانده شده است. یعنی محیط به صورت غصبی از طرف شخص تصرف شده باشد.

تفاوت خلع ید با تصرف عدوانی

• هزینه دادخواست خلع ید که اخذ می‌گردد متناسب با اموال غیر منقول مالی است و مطابق با ارزش معاملاتی املاک در منطقه مذکور محاسبه می گردد. ولی هزینه دادرسی در دعوی تصرف عدوانی با توجه به دعاوی غیر مالی محاسبه می شود.
• در دعوی تصرف عدوانی انجام تشریفات دادرسی لازم نیست و البته رسیدگی به این دعاوی، خارج از نوبت صورت می‌پذیرد ولی در خلع ید، رعایت تمام تشریفات مربوط به دادرسی لازم است.
• در دعوی خلع ید، فقط مالک، وکیل، یا همچنین قائم مقام مالک‌ها قادر است این دعوی را مطرح کند. اما در دعوی تصرف عدوانی لزوماً نیازی نیست که خواهان، خود مالک باشد.
• خلع ید فقط به صورت حقوقی توانایی مطرح شدن دارد. اما دعوی تصرف عدوانی می‌تواند به دو شکل مختلف حقوقی و کیفری مورد بررسی و پیگیری قرار گیرد.
• در دعوی خلع ید، حتماً باعث یک رأی قطعی صادر شود و در خواست اجرا صورت پذیرد. ولی در دعوی تصرف عدوانی، حکم تصرف سریعاً قابل اجراست و نیاز به هیچ‌گونه قطعی شدن ندارد.

مدارک مورد نیاز در دعوی خلع ید

• تصویر سند مالکیت (از موارد الزامی)
• به همراه داشتن کارت ملی یا کارت هوشمند به منظور احراز هویت و همچنین کارت بانکی برای پرداخت هزینه دادخواست خلع ید
• استماع شهادت شهود
• تحقیقات محلی
• درخواست جلب نظر کارشناس
• معاینه محلی

جمع بندی

مالکین اصلی املاکی که تحت تصرف غیرمجاز و غیرقانونی از طرف اشخاص دیگر قرار گرفته است، می‌توانند تحت شرایط خاص و از طریق مراجع ذی‌صلاح، رفع یا خلع ید و همچنین رفع تصرف را مطرح کنند. در این موضوع، علاوه بر بحث قانون خلع ید، موارد دیگری مانند رفع تصرف عدوانی و تخلیه ید نیز وجود دارد که می‌توان از آن‌ها نیز استفاده کرد.

البته در صورت نیاز شما می‌توانید از یک وکیل ملکی با تجربه برای پیگیری این موضوع استفاده کنید. ما دارای انواع خلع ید هستیم که از جمله، خلع ید غاصبانه، امانی، مشاعی و غیره را می‌توان نام برد. در نظر بگیرید که شکست در دعوی تصرف عدوانی مانع از اقامه دعوای ملکیت شما نخواهد شد.

در پایان مجدداً تاکید می‌کنیم که اگر می‌خواهید مراحل قانونی خلع ید شما به صورت دقیق انجام پذیرد، از یک وکیل دادگستری کمک و راهنمایی بخواهید. امیدواریم که از این مطلب نهایت استفاده را برده باشید.